Zes vernieuwde regels omtrent vruchtgebruik en naakte eigendom
Sinds 1 september 2021 gelden er nieuwe regels voor vruchtgebruikers en naakte eigenaars. De eigendomsopdeling zorgde in het verleden vaak voor juridische conflicten, bijvoorbeeld over de vraag wie bepaalde kosten moet dragen. De nieuwe regelgeving moet hierin verandering brengen. In dit artikel lees je er alles over.
Wat is vruchtgebruik?
Vruchtgebruik heeft in de meeste gevallen te maken met erven. Wanneer bijvoorbeeld een van de ouders overlijdt, erft de langstlevende partner het vruchtgebruik over de woning en worden de kinderen naakte eigenaar. Wat wil dat nu zeggen? De vruchtgebruiker mag heel zijn leven in het pand blijven wonen of de woning verhuren en zelf de huurinkomsten innen. Wanner hij overlijdt, vervalt het vruchtgebruik en wordt de naakte eigenaar automatisch (dus zonder successierechten te betalen) de volle eigenaar.
Een opsplitsing tussen vruchtgebruik en naakte eigendom hoeft evenwel niet altijd betrekking te hebben op een erfenis. Zo is het perfect mogelijk dat een zoon of dochter een woning koopt samen met zijn of haar ouders. Hoe gaat dit dan precies in zijn werk? Zoon of dochter koopt de naakte eigendom, terwijl de ouders het vruchtgebruik kopen. De ouders gaan in het pand wonen tot ze overlijden, of verhuren het (bijvoorbeeld als ze naar een rusthuis gaan). Ze mogen zelf de huurinkomsten houden. Als de ouders allebei overleden zijn, dan wordt de zoon of dochter automatisch de volle eigenaar van het pand. Er hoeven dan geen successierechten meer betaald te worden door zoon of dochter.
Wat zijn de nieuwe regels?
- Verplichte inventaris
Een nieuwe regel is dat bij het begin van het vruchtgebruik verplicht een inventaris moet worden opgesteld. Gebeurt dat niet? Dan wordt er vanuit gegaan dat de woning in perfecte staat en zonder gebreken aan de vruchtgebruiker is overgedragen en ligt het risico in zijn kamp.
- Verzekering
De vruchtgebruiker is sinds september 2021 verplicht de nodige verzekeringen af te sluiten en de premies te betalen. Denk bijvoorbeeld aan een brandverzekering. Doet hij dit niet, dan mag de naakte eigenaar de verzekering afsluiten en de kosten daarvan in rekening brengen van de vruchtgebruiker.
- Verhuur
De vruchtgebruiker mag de woning verhuren en de huurinkomsten innen. Niks nieuws dus. Wat wel verandert met de nieuwe regels, is de looptijd van het huurcontract na het overlijden van de vruchtgebruiker. De huurovereenkomst blijft voortaan lopen voor de resterende duurtijd, met als maximum drie jaar. Daarna wordt het huurcontract automatisch beëindigd, tenzij de naakte eigenaar ermee instemt om het contract over te nemen.
- Onderhoudskosten
De kosten die voor het betrokken pand gemaakt worden, worden opgesplitst in grote herstellingskosten en onderhoudskosten. Alle kosten voor kleine onderhoudsherstellingen zijn voor de vruchtgebruiker. Er zijn wel enkele uitzonderingen: als het om overmacht, ouderdom of slijtage gaat, moet de naakte eigenaar opdraaien voor de kosten.
- Grote herstellingen
De naakte eigenaar moet in samenspraak met de vruchtgebruiker grote herstellingen (laten) uitvoeren. Met grote herstellingen wordt gedoeld op ‘herstellingen die betrekking hebben op de structuur van het goed of van zijn inherente bestanddelen of waarvan de kosten manifest de vruchten van het goed te boven gaan’. Denk aan het vernieuwen van de verwarmingsinstallatie, het dak of de ramen. De nieuwe regels stellen dat de kosten verdeeld moeten worden volgens de verhouding tussen de waarde van het vruchtgebruik en de waarde van het pand. Daarbij wordt rekening gehouden met de leeftijd van de vruchtgebruiker. Een jongere vruchtgebruiker zal zo een groter deel van de herstellingen op zich moeten nemen dan een oudere vruchtgebruiker.
- Lasten
Sinds september zijn de periodieke lasten van het vastgoed, zoals onroerende voorheffing en directe belastingen, voor de rekening van de vruchtgebruiker.
Heb je vragen over vruchtgebruik en naakte eigendom? Neem dan gerust contact met ons op, wij helpen je graag verder.
Wil je je woning verkopen? Bij Immo Selekt kan je rekenen op een gratis schatting